Urbanisme : une autorisation d’urbanisme modificative est nécessaire afin de régulariser un permis de construire en cas d’évolution favorable du droit applicable (Conseil d'Etat, 4 mai 2023, n°464702)

Par une décision du 4 mai 2023, n°464702, le Conseil d'Etat a apporté de nouvelles précisions en matière de régularisation d'un permis de construire dans le cadre de l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Analyse.

Il importe de rappeler que l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme confère au juge administratif un pouvoir de régularisation d'une autorisation d'urbanisme en cours d'instruction d'un recours dirigé contre elle.

Le juge administratif peut surseoir à statuer jusqu'à expiration d'un délai qu'il fixe pour la régularisation de l'autorisation d'urbanisme attaquée.

En l'occurrence, un arrêté de permis de construire a été considéré comme illégal par le Tribunal administratif saisi au regard des règles de hauteur du document d'urbanisme applicable. La juridiction administrative a décidé de sursoir à statuer, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour donner un délai aux défendeurs en vue, éventuellement, de procéder à une régularisation.

Au cours de la période de sursis à statuer, la commune dont le maire a délivré le permis a pris une délibération par laquelle le plan local d'urbanisme évoluait de manière favorable pour le projet.

La juridiction a toutefois décidé d'annuler le permis de construire initial, considérant que l'absence d'une mesure modificative du permis de construire litigieux a fait obstacle à la possibilité de purger le vice.

Le Conseil d'Etat devait en particulier se prononcer sur les modalités de régularisation d'un vice à la suite d'une évolution favorable, non pas du projet, mais de la règle de droit qui a été considérée comme étant méconnue.

Les différentes situations de régularisation de l'autorisation d'urbanisme

Dans cette décision, le Conseil d'Etat compile les situations de régularisation et les modalités de celle-ci.

Aussi, lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée :

• Soit par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ;
• Soit par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ;
• Ou encore si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce ;
• Le Conseil d'Etat précise que la régularisation est également valable dans le cas où le bénéficiaire de l'autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l'autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d'un jugement décidant, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l'annulation de l'autorisation initiale(Cf. pour des décisions antérieures dont les solutions sont ici compilées, en lien avec la jurisprudence provenant de la décision du Conseil d'Etat du 2 février 2004, n° 238315, Fontaine de Villiers, notamment, CE, 7 mars 2018, n°404079 ; CE, 3 juin 2020, n°420736 ; CE, 10 octobre 2022, n°451530)..

Nécessité d'obtenir une autorisation modificative lorsque la régularisation résulte d'une évolution favorable de la règle qui était méconnue par l'autorisation initiale

Dans sa décision du 4 mai 2023, le Conseil d'Etat vient préciser les modalités de la régularisation relative à la situation d'une évolution favorable du droit applicable au projet.

Il considère que : « En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l'autorisation initiale et qui a justifié le sursis à statuer résulte de la méconnaissance d'une règle d'urbanisme qui n'est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d'annulation, après l'expiration du délai imparti aux intéressés pour notifier la mesure de régularisation, est insusceptible, par elle-même, d'entraîner une telle régularisation et de justifier le rejet de la demande. »

De sorte que la seule évolution favorable de la règle méconnue à la suite du sursis à statuer d'urbanisme ne suffit donc pas pour rattraper et purger l'illégalité de l'autorisation d'urbanisme initiale.

Il est impératif d'obtenir une autorisation modificative pour formaliser la régularisation. Cette dernière fait la passerelle entre l'évolution de la règle méconnue et l'autorisation d'urbanisme initiale, qui est en principe uniquement appréciée au regard des règles de droit applicable à la date de son édiction.

A défaut d'un permis modificatif de régularisation au cours de la période de sursis à statuer, le permis initial demeure illégal. Il doit être annulé par la juridiction qui statue à la suite de cette période, en dépit de l'évolution favorable du cadre juridique. Le raisonnement des premiers juges a été confirmé par le Conseil d'Etat.

Voir également :

Note du 29 juillet 2022 : Urbanisme : le Conseil d'Etat rapproche le régime du permis de construire modificatif de celui du permis de régularisation (Conseil d'Etat, 26 juillet 2022, n°437765)

Note du 5 novembre 2020 : Urbanisme : une autorisation d'urbanisme entachée d'illégalité est susceptible d'être régularisée "même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause" (Conseil d'Etat, avis du 2 octobre 2020) 

Florian Ferjoux

Avocat

Gossement Avocats