Urbanisme : une autorisation d’urbanisme entachée d’illégalité est susceptible d’être régularisée "même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause" (Conseil d'Etat, avis du 2 octobre 2020)

Saisissez le texte d'Par un avis du 2 octobre 2020, le Conseil d'Etat précise les modalités d'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme. Il indique que la régularisation d'une autorisation d'urbanisme entachée d'illégalité est possible même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet, dès lors que la nature du projet n'est pas bouleversée.

Pour rappel, l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prévoit qu'il appartient au juge de surseoir à statuer sur la demande d'annulation s'il constate que la régularisation du vice affectant la légalité de cette autorisation est possible, à la suite de l'obtention d'un permis de construire modificatif.

Cet article prévoit que "le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux".

Le Conseil d'Etat a notamment eu l'occasion de préciser les modalités d'application de cet article dans une décision n°430473 du 24 juillet 2019.

• D'une part, il a rejeté une demande de renvoi au Conseil Constitutionnel d'une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi ELAN.
• D'autre part, il a rappelé que le juge administratif peut, sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, être tenu de surseoir à statuer sur les conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable dont il est saisi, en vue de permettre la régularisation en cours d'instance d'un vice qui entache la décision litigieuse et entraîne son illégalité.

Présentation.

Dans l'affaire qui a donné lieu à l'avis du 2 octobre 2020, le Conseil d'Etat a été saisi sur l'interprétation de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, conformément à la procédure prévue par l'article L. 113-1 du code de justice administrative. Celle-ci permet aux juridictions de transmettre au Conseil d'Etat une question de droit nouvelle présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges avant de statuer sur une requête.

Ainsi, le tribunal administratif de Pau a soumis au Conseil d'Etat les deux questions suivantes :

• La procédure prévue par l'article L. 600-5-1, dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018, peut-elle être mise en œuvre lorsque la régularisation d'un ou des vices entraînant l'illégalité de l'autorisation d'urbanisme a pour conséquence de porter atteinte à la conception générale du projet, excédant ainsi ce qui peut être régularisé par un permis modificatif ?
• Dans l'affirmative, existe-t-il un autre critère relatif aux modifications pouvant être apportées au projet concerné dont le non-respect ferait obstacle à la délivrance d'un permis de régularisation dans le cadre de la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ?

En premier lieu, le Conseil d'Etat rappelle les règles posées par l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme :

«1. Aux termes de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé.

2. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. »

Ainsi, lorsque le juge constate qu'un ou plusieurs vice affectant la légalité d'une autorisation d'urbanisme sont susceptibles d'être régularisés, il lui appartient de surseoir à statuer sur les conclusions aux fins d'annulation dont il est saisi.

Dans ce cas, il doit au préalable, inviter les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régularisation.

En deuxième lieu, le Conseil d'Etat précise que le juge n'est pas tenu de surseoir à statuer sur la demande d'annulation d'une autorisation d'urbanisme dans deux hypothèses.

• D'une part, le juge n'est pas tenu de surseoir à statuer lorsque les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir.

Pour rappel, l'article L.600-5 du code de l'urbanisme octroie au juge, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, la possibilité d'annuler partiellement un permis de construire lorsque le vice entaché d'illégalité affectant une partie du projet peut être régularisé.

• D'autre part, le juge n'est pas tenu de surseoir à statuer sur la demande d'annulation de l'autorisation d'urbanisme si son bénéficiaire lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation.

En dernier lieu, le Conseil d'Etat considère que le juge peut faire usage de son pouvoir de régularisation même si celle-ci implique de revoir l'économie générale du projet en cause.

En effet, il a jugé que :

« Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. »

Le Conseil d'Etat précise que l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme est applicable quand bien même la régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, à la condition que la régularisation n'apporte pas au projet un bouleversement qui en changerait sa nature même.

Cette analyse du Conseil d'Etat suppose de savoir quels sont les critères permettant de considérer qu'un permis de construire modificatif constitue un bouleversement qui changerait la nature du projet en cause au regard du permis de construire initial.

Or, dans sa décision, le Conseil d'Etat ne précise pas les critères permettant de délimiter la frontière entre des modifications qui impliquent de revoir l'économie générale d'un projet et celles qui bouleversent la nature même de ce projet.

Dès lors, il conviendra de suivre la jurisprudence à venir avec attention.

Lara Wissaad

Juriste-Cabinet Gossement Avocats