Urbanisme : définition de la notion d’extension d’une construction existante (Conseil d’Etat, 9 novembre 2023, n°469300)

Par une décision du 9 novembre 2023 n°469300, le Conseil d'Etat a défini la notion importante d'extension, en établissant que la surface de l'agrandissement ne peut pas présenter des dimensions supérieures à la construction existante. Commentaire. 

L'appréciation d'une demande d'autorisation d'urbanisme ayant pour objet une « extension » de la construction existante soulève régulièrement des questions juridiques quant à savoir jusqu'à quel seuil relève-t-elle d'une construction nouvelle.

Cela peut avoir de fortes incidences sur les règles à appliquer au projet, et donc sur sa légalité, selon qu'il doit être ou non qualifié d'extension. Les constructions nouvelles sont généralement soumises à plus de contraintes que les extensions.

Le document d'urbanisme applicable peut contenir la définition de cette notion. Celle-ci prévaudra dans le cadre de l'appréciation de la légalité des projets. Toutefois, d'une part, l'ensemble des documents d'urbanisme n'apporte pas de définition de l'extension d'une construction existante. D'autre part, la notion n'est pas définie pour les territoires non couverts par un document d'urbanisme.

Dans ces situations, dans leurs appréciations, les juridictions administratives ont alors, de manière variable, qualifié des extensions de constructions existantes.

Au centre des débats figure, parmi les critères pouvant être utilisés pour l'encadrer, la question de la surface créée par l'extension. L'agrandissement d'une construction existante peut-il être considéré comme une extension au sens du code de l'urbanisme même s'il entraine la création d'une surface plus importante que celle initialement existante ? C'est à cette question qu'est venue répondre le Conseil d'Etat.

La prise en compte de la surface des travaux par rapport à celle de la construction existante

Dans l'affaire présentée, la cour administrative d'appel de Versailles avait considéré que la création de 297 m2 de surface de plancher supplémentaires par rapport à l'habitation existante de 60 m2 pouvait être qualifiée comme étant une extension au sens du code de l'urbanisme et du document d'urbanisme applicable.

Selon l'appréciation des juges, dès lors que le document d'urbanisme n'apporte pas de précisions particulières, la qualification d'une extension devait se faire en fonction du lien de continuité physique et fonctionnel avec la construction existante dont elle constitue le prolongement, sans tenir compte de la superficie ou sa proportion par rapport à la construction existante. La Cour avait alors estimé dans son arrêt que et que les travaux en cause présentaient un lien étroit et fonctionnel avec la construction existante, et qu'ils constituaient donc une simple extension.

Dans le cadre de sa décision du 9 novembre 2023, le Conseil d'Etat vient d'apporter une définition éclairante de la notion : en l'absence de définition au sein d'un document d'urbanisme, elle doit s'entendre en principe comme d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.

Les conditions de la qualification d'une extension sont donc les suivantes : un lien physique entre la construction existante et les travaux envisagés, un lien fonctionnel, et surtout des dimensions inférieures à la construction existante.

L'appréciation de la Cour administrative d'appel de Versailles n'a donc pas été confirmée par le Conseil d'Etat.

Cette définition, si elle peut présenter des limites, a le mérite de clarifier les conditions juridiques de la notion d'extension des constructions existantes. Cela donnera plus de prévision sur la légalité des demandes d'autorisation d'urbanisme.

Florian Ferjoux

Avocat

Gossement Avocats