Urbanisme : absence de cristallisation du droit à la suite d’une annulation du refus de permis de construire si le projet diffère de celui présenté dans la demande initiale (Conseil d’Etat, 14 décembre 2022, n°448013)

Par une décision du 14 décembre 2022, n°448013, publiée aux Tables, le Conseil d'Etat a apporté des précisions notables aux règles applicables de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, à la suite de l'annulation définitive du refus de permis de construire. Dans le cadre de la confirmation de la demande de permis de construire, le projet doit être le même que celui figurant dans le dossier initial, à l'exception, seulement, de simples ajustements ponctuels. Analyse. 

En application de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, lorsqu'un refus de permis de construire est annulé de manière définitive par le juge administratif, la demande de permis de construire, en cas de confirmation, est appréciée au regard des règles de droit applicable à la date d'intervention de la décision annulée.

Cette disposition a été éclairée une première fois par une décision du Conseil d'Etat en date du 23 février 2017 (Cf. CE, 23 février 2017, n° 395274). D'une part, a été précisé que la condition de la confirmation devait être regardée comme remplie lorsque la juridiction enjoint à l'autorité administrative de réexaminer la demande présentée par le requérant. D'autre part, elle est venue indiquer alors que l'autorité administrative compétente doit, sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que le pétitionnaire ne dépose pas une demande d'autorisation portant sur un nouveau projet, réexaminer la demande initiale sur le fondement des dispositions d'urbanisme applicables à la date de la décision annulée.

La notion de nouveau projet n'était pas plus détaillée. La décision du Conseil d'Etat en date du 14 décembre 2022 vient apporter des éléments sur cette notion, et plus largement sur le bénéfice ou non de la cristallisation du droit résultant de l'application de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme.

Par sa décision du 14 décembre 2022, le Conseil d'Etat considère que, dans le cadre de la confirmation de la demande de permis de construire, le projet doit être le même que celui figurant dans le dossier initial, à l'exception, seulement, de simples ajustements ponctuels. Le Conseil d'Etat s'est donc tenu à une application stricte de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, ce qui correspond à sa portée dérogatoire au droit commun des règles applicables à une demande de permis de construire.

Si ce n'est pas le cas, la demande sera regardée comme une nouvelle demande, concernant un nouveau projet. Dès lors, cette demande ne pourra pas bénéficier des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme. Elle sera alors appréciée au regard des règles applicables à la date de cette nouvelle demande, et non au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de la décision illégale de refus de permis de construire. Très souvent, compte tenu du temps écoulé, entre le droit applicable à la première demande et le dépôt de cette nouvelle demande, dès lors qu'est intervenue une annulation définitive par le juge administratif, le droit aura très souvent évolué. Ce qui ne facilitera pas la légalité du projet modifié.

Le Conseil d'Etat aurait pu avoir une approche plus pragmatique de la question juridique soulevée, et, comme le lui suggérait le rapporteur public ayant émis des conclusions sous cette décision, il aurait pu s'inspirer des règles applicables au permis de construire modificatif. Il avait proposé que la cristallisation du droit puisse être conservée, tant que les évolutions de la demande initiale, d'une part, n'avaient pas pour effet de porter aux règles d'urbanisme résultant du nouveau PLU une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du projet initialement prévu, d'autre part, si les évolutions n'entrainaient pas un changement de la nature même du projet.

Le Conseil d'Etat est resté sur une appréciation plus stricte du texte de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme.

En l'espèce, le refus de permis de construire initial a été annulé par une décision juridictionnelle devenue définitive. Un permis de construire a été ensuite accordé, lequel a fait l'objet d'un recours en annulation.

Le demandeur a toutefois fait évoluer son projet avant l'obtention du nouveau permis, dans certaines de ces caractéristiques : la réduction de 40 mètres carrés de surface de plancher du projet sur les 880 initiaux, la création d'un niveau supplémentaire en sous-sol, la modification de la hauteur des étages, la diminution de la longueur du dernier étage et des modifications de ses façades, ainsi qu'un changement de la structure et une augmentation substantielle de la hauteur de la toiture.

De sorte que, selon l'appréciation rendue par le Conseil d'Etat, les dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme ne pouvaient pas bénéficier à la demande de permis portant sur un projet modifié.

Le permis de construire délivré n'était pas soumis au droit applicable à la première demande, mais devait être regardé comme portant sur un nouveau projet. Les règles du nouveau PLU applicables au projet étant méconnues, le permis de construire délivré a été annulé par le Conseil d'Etat.

Le gain de l'annulation d'un refus de permis de construire n'autorise que de simples ajustements ponctuels si le pétitionnaire souhaite faire évoluer son projet. Il sera plus opportun pour ce dernier de procéder par le permis modificatif, plutôt que de prévoir des évolutions avant même le bénéfice du permis de construire initial. 

Florian Ferjoux 

Avocat

Cabinet Gossement Avocats