Urbanisme : le Conseil d'Etat précise quels sont les agrandissements d’une construction existante qui sont interdits ou conformes en application de la loi Littoral (CE, avis, 30 avril 2024, n°490405)

Par un avis n°490405 du 30 avril 2024, le Conseil d'Etat a apporté des précisions notables sur la manière d'apprécier l'agrandissement d'une construction existante par rapport aux règles de construction limitée de la loi Littoral. Présentation.

Pour rappel, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, applicable sur le territoire des communes soumises à la loi Littoral, l'extension de l'urbanisation doit se réaliser uniquement en continuité des agglomérations et des villages existants ou dans les secteurs déjà urbanisés.

La notion d'urbanisation existante fait l'objet d'une jurisprudence approfondie, laquelle la définit de manière restrictive en cohérence avec la conception protectrice de la loi Littoral.

Dans son avis du 30 avril 2024, le Conseil d'Etat a été amené à répondre à la question juridique, qui lui a été posée par le tribunal administratif de Bastia, de savoir si, dans les communes littorales, le projet d'agrandissement d'une construction existante doit être apprécié au regard de la construction existante résultant de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme initiale ou de la dernière autorisation accordée au pétitionnaire.

Cette question a donné l'occasion au Conseil d'Etat de préciser la limite entre une extension interdite d'une construction existante et une extension permise. Le Conseil d'Etat a dégagé les conditions strictes permettant, sans interdire les extensions d'une construction existante, d'en limiter les possibilités.

Le Conseil d'Etat rappelle en premier lieu, qu'en adoptant les dispositions issues de la loi Littoral, le législateur a entendu interdire en principe toute opération de construction isolée dans les communes du littoral et que le simple agrandissement d'une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l'urbanisation au sens de ces dispositions. Cette appréciation reprend la jurisprudence issue de l'arrêt du Conseil d'Etat du 3 avril 2020 (n° 419139).

En deuxième lieu, il vient préciser les conditions à réunir pour être qualifié de simple agrandissement :

"Toutefois, le simple agrandissement d'une construction existante, c'est-à-dire une extension présentant un caractère limité au regard de sa taille propre, de sa proportion par rapport à la construction et de la nature de la modification apportée, ne peut être regardé comme une extension de l'urbanisation prohibée par ces dispositions."

La qualification de ce qui relève de la notion de simple agrandissement est donc essentielle dans le cadre de l'appréciation de ces projets. Le Conseil d'Etat apporte sur ce point des éléments pour déterminer les agrandissements qui ne seraient pas proscrits par les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme : prise en compte du caractère limité du projet (par rapport à sa taille propre et sa proportion à l'égard de la construction existante), ainsi que la nature de la modification apportée.

Cette appréciation en rappelle une autre, émise au sein d'une décision du 9 novembre 2023 (n°469300), dans laquelle le Conseil d'Etat a précisé la notion importante d'extension d'une construction existante à apprécier en vue de l'application des plans locaux d'urbanisme. Il y avait jugé que, en l'absence de définition au sein d'un document d'urbanisme, l'extension de la construction doit s'entendre en principe comme d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.

La rédaction de l'avis du 30 avril 2024 induit une appréciation différente et qui serait plus stricte. Si l'extension se limite à présenter des dimensions inférieures à celles de l'existant, cela ne devrait pas être suffisant.

Dans son avis du 30 avril 2024, le Conseil fixe, en troisième lieu, un garde-fou important permettant de prévenir un « saucissonnage » des agrandissements : l'agrandissement s'apprécie uniquement par rapport à la construction initiale, et non par rapport aux éventuels agrandissements intervenus ultérieurement.

Un porteur de projet ne pourrait pas modifier sa construction existante par plusieurs agrandissements successifs, qui, pris isolément, pourrait relever de la notion de « simple agrandissement » mais qui pris ensemble, aboutirait finalement à dépasser le cadre de cette notion, et constituerait alors une extension de l'urbanisation interdite.

Le Conseil d'Etat apporte enfin une dernière précision pour les constructions anciennes, en établissant que pour les constructions antérieures à la loi du 3 janvier 1986, il convient de prendre en compte l'état de la construction à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

Florian Ferjoux - Avocat

Gossement Avocats