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Sites pollués : le dernier exploitant d'une installation classée n'est pas tenu de prendre en charge des mesures de dépollution supplémentaires en cas de modification ultérieure de l'usage du site (Cour de cassation, 29 juin 2022, n°21-17.502)

Par arrêt rendu ce 29 juin 2022, la Cour de cassation (cf. Cour de cassation, civ 3, 29 juin 2022, n°21-17.502) a jugé, principalement, que le dernier exploitant d'une ICPE, débiteur d'une obligation légale de remise en état du site d'accueil de l'installation, n'est pas tenu de prendre à sa charge des mesures de dépollution supplémentaires, en cas de modification ultérieure de l'usage du site par un tiers.

Résumé

Aux termes de l'arrêt rendu ce 29 juin 2022, la Cour de cassation a confirmé :

  • d'une part, que le dernier exploitant d'une ICPE, débiteur d'une obligation légale de remise en état du site d'accueil de l'installation, n'est pas tenu de prendre à sa charge des mesures de dépollution supplémentaires, en cas de modification ultérieure de l'usage du site par un tiers ;
  • d'autre part, que le délai de prescription de deux ans de l'action en garantie des vices cachés part à compter de la date de connaissance du vice et non pas à compter de la date connaissance de son "ampleur réelle", c'est à dire du coût des travaux pour y remédier. 
I. Les faits et la procédure

La société X, propriétaire d'immeubles a vendu un fonds de commerce de fabrication de peintures et de savons industriels, dont l'activité relève de la police des installations classées. L'acquéreur du fonds de commerce a transféré cette activité sur un autre site.

Le 17 juillet 2008, la société X a fait l'objet d'un arrêté préfectoral de mise en demeure lui enjoignant de transmettre la copie de la proposition de l'usage futur du site conformément à l'article R. 512-75 du code de l'environnement, ainsi qu'un échéancier pour sa mise en sécurité conformément à l'article R. 512-74 du même code. 

Le 5 octobre 2009, la société X a obtenu un permis de construire et chargeé un expert (société S) de réaliser une évaluation quantitative des risques sanitaires (EQRS)

Le 28 février 2011, la société X a vendu les immeubles à deux sociétés Y et Z. Ces dernières ont à leur tour revendu ces immeubles à une SCI.

La SCI a assigné la société X en paiement de dommages-intérêts pour refus de dépolluer le site,ainsi que les sociétés venderesses Y et Z  sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés, et la société S au titre de sa responsabilité délictuelle pour erreur manifeste d'appréciation des risques sanitaires.

II. Le débiteur d'une obligation légale de remise en état, n'est pas tenu de prendre à sa charge des mesures de dépollution supplémentaires en cas de modification ultérieure de l'usage du site par un tiers

Pour mémoire, la Cour de cassation a déjà jugé que :

  • Le manquement à l'obligation de remise peut constituer une faute susceptible d'ouvrir droit à réparation du préjudice en résultant (par exemple le coût d'un réaménagement du site ayant entraîné des travaux supplémentaires (Cf. Cour de cassation civ. 3, 9 septembre 2009, n°08-13.050) ; 
  • Le manquement de l'exploitant ou du dernier exploitant d'une ICPE à son obligation de remise en état revêt le caractère d'une faute, dont l'acquéreur est en droit de se prévaloir à l'encontre de son vendeur (cf. Cour de Cassation, 16 novembre 2004, n°03-17.872).
  • L'acquéreur peut ainsi obtenir réparation de ses préjudices financiers et moraux (Cf. Cour de Cassation, 15 décembre 2010, n°09‐70.538)
  • Une telle faute est constituée lorsque le vendeur n'a pas exécuté l'obligation de remise en état que met à sa charge la réglementation des installations classées, et ce, même en l'absence d'injonctions administratives (Cf. Cour de Cassation, 16 janvier 2013, n°11‐27.101).

Par cet arrêt rendu le 29 juin 2022, la Cour de cassation a précisé le contenu de cette obligation de remise en état : si le dernier exploitant est tenu de prendre en charge les mesures de dépollution permettant un usage futur du site déterminé lors de la mise à l'arrêt définitif de l'ICPE, il n'est en revanche pas tenu de prendre en charge les mesures liées à une modification ultérieure de cet usage, par un tiers.

Dans la cette affaire, une société civile immobilière (SCI) a recherché la société X, dernière exploitante du site, en responsabilité contractuelle et délictuelle, au motif d'une faute pour manquement à son obligation de remise en état du site. Faute qui a entraîné un surcoût pour la réalisation de son projet de construction.

Pour statuer sur cette demande, les deux questions de droit posées à la Cour de cassation étaient : 

  • d'une part, celle de savoir si le dernier exploitant d'une ICPE, débiteur d'un obligation légale de remise en état du site est tenu de couvrir des mesures de dépollution supplémentaires ;
  • d'autre part, celle de savoir comment dater et déterminer le contenu de la "modification ultérieure de l'usage du site."

L'intérêt de l'arrêt rendu ce 29 juin 2022 par la Cour de cassation tient au traitement de la deuxième question

S'agissant de la première question, l'article R.512-66-2 du code de l'environnement comporte désormais des dispositions précises. Le débiteur de l'obligation de remise en état n'est pas tenu de prendre en charge des mesures rendues nécessaires par une modification ultérieure de l'usage du site : "En cas de modification ultérieure de l'usage du site, l'exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage sauf s'il est lui-même à l'initiative de ce changement d'usage."
Le débiteur et le contenu de l'obligation de remise en état, lors de mise à l'arrêt définitif d'une installation classée. Cette obligation de remise en état était définie, de 2003 à 2009, à l'article L.512-17 du code de l'environnement, en ces termes : 

"Lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation."

L'interprétation du sens de ces dispositions par la Cour de cassation, aux termes de son arrêt rendu ce 29 juin 2022, est - classiquement -la suivante : "(..) le dernier exploitant d'une installation classée mise à l'arrêt définitif doit placer son site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 du même code et qu'il permette un usage futur du site déterminé conformément aux dispositions réglementaires en vigueur."

Ainsi, cette obligation de remise en état : 
  • s'impose au dernier d'une installation classée mise à l'arrêt définitif,
  • impose à celui-ci de placer son site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 du code de l'environnement qui définit les intérêts protégés par la police des installations classées,
  • impose que cette remise en état permette un "usage futur" du site déterminé en fonction d'une procédure spécifique prévue par le code de l'environnement.

Le débiteur de l'obligation de remise en état supplémentaire en cas de "modification ultérieure de l'usage du site". La question qui était précisément posée à la Cour de cassation dans cette affaire n'était pas de savoir qui est le débiteur de l'obligation de remise en état ni même de savoir quel était le contenu de cette obligation à la date de mise à l'arrêt définitif de l'ICPE. 

  • La question était de savoir si le dernier exploitant d'une ICPE, débiteur de l'obligation de remise en état du site, est aussi tenu de financer des mesures de dépollution supplémentaires rendues nécessaires à la suite d'une modification ultérieure de l'usage du site, par un tiers.

Statuant sur le fondement du code de l'environnement et, notamment de l'article R. 512-39-4 du code de l'environnement, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, la Cour de cassation précise que le dernier exploitant : 

  • est le débiteur d'une obligation de remise en état du site, lors de la mise à l'arrêt définitif
  • n'est pas le débiteur d'une obligation de remise en état supplémentaire, en cas de modification ultérieure de l'usage du site par un tiers.

L'arrêt précise en effet : 

"10. L'article R. 512-39-4 de ce code dispose, en son deuxième alinéa , qu'en cas de modification ultérieure de l'usage du site, l'exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s'il est lui-même à l'initiative de ce changement d'usage.

11. Il en résulte que, si le dernier exploitant a rempli l'obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l'article L. 511-1 du code de l'environnement et de l'usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, en l'espèce un usage déterminé avec le maire de la commune, le coût de dépollution supplémentaire résultant d'un changement d'usage par l'acquéreur est à la charge de ce dernier."

La Cour de cassation souligne ainsi que le dernier exploitant est tenu d'exécuter son obligation de remise en état en fonction du critère de l'usage futur du site tel que déterminé lors de la mise à l'arrêt de l'ICPE. En cas de changement d'usage ultérieur : le dernier exploitant n'est pas tenu à l'exécution et/ou au financement de mesures de dépollution supplémentaires. 

La date et le contenu de la "modification ultérieure de l'usage du site". Reste à savoir comment identifier l'usage futur du site déterminé lors de la mise à l'arrêt définitif de l'ICPE et comment dater et qualifier une "modification ultérieure" de cet usage. C'est sur ces points que l'arrêt rendu ce 29 juin 2022 par la Cour de cassation est particulièrement intéressant. 

En premier lieu, la Cour de cassation juge que l'usage futur du site, tel que déterminé lors de la mise à l'arrêt définitif de l'ICPE, est celui retenu par le permis de construire du 5 octobre 2009 délivré à la société X :

"12. En premier lieu, la cour d'appel a retenu que le nouvel usage du site voulu par la SCI dans son opération immobilière consistant en la démolition de l'existant et la construction d'un immeuble de quatre-vingt-quatre logements, seize locaux à usage d'habitation et quatre bureaux sur deux niveaux de sous-sols, pour laquelle elle avait déposé une demande de permis de construire en juin 2011, était différent de celui prévu par le permis de construire du 5 octobre 2009 relatif à la seule réhabilitation des bâtiments existants pour des activités essentiellement de bureaux, ateliers et stockage."

Ainsi, le projet de construction de la société X en 2009 est différent du projet de construction de la SCI en 2011. Cette différence à la lecture des deux demandes de permis de construire. Il convient de souligner que si la Cour se fonde sur la première demande de permis de construire pour identifier l'usage futur déterminé initialement, c'est au motif que c'est bien celui "validé" par le préfet, autorité de police des ICPE : 

"13. En second lieu, elle a constaté, par motifs propres et adoptés, que, le 16 novembre 2009, la préfecture avait notifié à la société SH2 HEM qu'après instruction par ses services techniques, le site était considéré comme mis en sécurité et retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que c'était au regard du nouveau projet envisagé par la société Novaxia, gérante de la SCI, que l'EQRS, établie par la Socotec en mai 2010, ne pouvait constituer un mémoire de réhabilitation au sens de l'article R. 512-39-3, I, du code de l'environnement."

L'obligation de remise en état de la société X doit donc être appréciée au regard de cette demande de permis de construire en 2009. L'engagement de la société X à couvrir des surcoûts doit aussi être apprécié par rapport à ce projet de construction de 2009 :

"14. En troisième lieu, elle a relevé que la clause figurant dans l'acte de vente du 28 février 2011, selon laquelle la société SH2 HEM s'engageait, si une dépollution était nécessaire, à supporter les coûts qui seraient supérieurs à 200 000 euros, s'appliquait au titre du permis de construire du 5 octobre 2009."

Conclusion : le dernier exploitant du site acquis par la SCI est tenu au respect d'une obligation de remise en état, définie en fonction de l'usage futur retenu en 2009 lors de la délivrance du premier permis de construire : 

"15. Elle en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la délégation de pouvoir et aux budgets de gestion de la dépollution, qu'il n'était pas démontré que la société SH2 HEM avait manqué à ses obligations légales de remise en état du site conformément à l'article L. 511-1 du code de l'environnement et à son usage futur validé par la mairie en 2009 et que la réhabilitation du site avait été rendue nécessaire par le changement d'usage opéré par la SCI, de sorte que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée."

III. Le délai de prescription de deux ans de l'action en garantie des vices cachés part à compter de la date de connaissance du vice et non pas à compter de la date connaissance de son ampleur réelle

Pour mémoire, la société X - dernier exploitant - a vendu son site aux sociétés Y et Z, lesquelles l'ont revendu à une SCI.Cette dernière a présenté une demande de réparation contre ses venderesses (les société Y et Z) sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Toutefois cette demande a été déclarée irrecevable par la cour d'appel de Paris en raison de l'expiration du délai de deux ans défini à l'article 1648 du code civil, pour exerce cette action en garantie des vices cachés. 


La Cour de cassation a confirmé la solution retenue par la cour d'appel de Paris au motif que le point de départ de ce délai de prescription court à compter de la date de connaissance du vice et non de la date, postérieure, de connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier :

"18. La cour d'appel a souverainement retenu que le diagnostic approfondi de pollution, établi le 31 mai 2011, avant la vente, par la société Géotechnique appliquée Ile-de-France à la demande de la gérante de la SCI avait révélé l'ampleur de la pollution au regard du nouvel usage que le candidat acquéreur voulait donner au lieu, et qu'il avait été corroboré par un rapport du 12 septembre 2011 de la société HPC Envirotec, également missionnée par la SCI.19. 

Elle en a exactement déduit que, les vices invoqués par la SCI étant connus d'elle dès ces rapports, l'action engagée le 22 septembre 2014 contre les venderesses était irrecevable, dès lors que la connaissance du vice n'est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier." (nous soulignons)

Les acquéreurs de sites pollués ou possiblement pollués doivent donc impérativement introduire l'action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (de la pollution).

Arnaud Gossement
avocat - docteur en droit

professeur associé à l'université Paris I Panthéon-Sorbonne


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Arnaud Gossement

avocat - docteur en droit

professeur associé à l'université Paris I Panthéon-Sorbonne

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