Urbanisme : régularisation d’un permis de construire par un permis modificatif délivré à la suite d’une évolution favorable du document d’urbanisme (Conseil d’Etat)

Le projet autorisé, et contesté devant la juridiction administrative, portait sur la réalisation d'un bâtiment commercial.

L'un des moyens soulevés par le requérant concernait la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme intercommunal établissant un emplacement réservé, qui destinait le terrain d'implantation du projet à la réalisation d'un parc de stationnement pour poids lourds.

Après l'octroi du permis initial, dans le cadre d'une procédure de modification du plan, l'emplacement réservé a été supprimé. Postérieurement à cette évolution du document d'urbanisme, le pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif pour son projet, délivré sur le fondement du plan local d'urbanisme intercommunal modifié.

La solution rendue par la Conseil d'Etat permet d'identifier clairement une solution de régularisation d'un permis de construire à la suite d'une évolution favorable à ce dernier des règles relatives à l'occupation des sols.

En premier lieu, le Conseil d'Etat rappelle la règle classique de la régularisation d'un permis de construire par un permis modificatif, résultant de la jurisprudence issue de la décision du 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, n°238315, selon laquelle:

"lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ;".

La délivrance d'un permis de construire modificatif peut permettre la régularisation d'un vice affectant le permis initial, que ce vice porte sur les règles d'utilisation du sol, de forme, ou de procédure.

En deuxième lieu, à cette règle rappelée, et c'est l'apport de la décision exposée, le Conseil d'Etat la complète en précisant que le permis initial « peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée ».

Aussi, la régularisation d'un permis initial par rapport à une règle de fond peut intervenir, non pas seulement à la suite d'une modification du projet en lui-même, mais aussi à la suite de l'évolution favorable de la règle concernée.

En l'occurrence, le permis de construire modificatif qui a été accordé n'avait pas pour objet de modifier le projet (exemples : réduction de la hauteur d'une construction, diminution de l'emprise du bâtiment, ajout des places de stationnement au projet initial). Le permis modificatif est venu acter la suppression de la règle relative à l'occupation des sols qui était susceptible d'entacher la légalité du permis initial.

Cette régularisation est possible après, d'une part, l'évolution du document d'urbanisme, et, d'autre part, la délivrance, postérieure à cette évolution, d'un permis modificatif.

Le Conseil d'Etat a donc ici reconnu une possibilité particulière de recours à la régularisation d'un permis de construire, par un permis modificatif délivré postérieurement à une évolution d'une règle relative à l'occupation des sols favorable au projet.

Florian Ferjoux

Avocat - Cabinet Gossement Avocats

Référent du cabinet pour le droit de l'urbanisme