Urbanisme : la contestation de la qualité pour déposer une demande de permis sur un terrain soumis au régime de la copropriété ne caractérise pas, par elle-même, une fraude du pétitionnaire et ne peut être portée que devant le juge judiciaire

 Dans cette affaire, la maire de Paris a accordé à un particulier, par deux arrêtés des 4 juillet et 6 décembre 2016, un permis de construire et un permis de construire modificatif pour la construction d'une maison individuelle. A la suite de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, deux syndicats de copropriétaires ont saisi le Tribunal administratif de Paris d'un recours en annulation de ces arrêtés.

Par un jugement n° 1613535/4-2, 1622023/4-2 du 1er juin 2018, le Tribunal administratif a fait droit à leurs demandes après avoir retenu quatre motifs d'illégalité des arrêtés litigieux, dont la fraude entachant le permis de construire modificatif. La Ville de Paris se pourvoit alors en cassation contre ce jugement du 1er juin 2018.

En premier lieu, le Conseil d'Etat rappelle, d'une part, les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme au terme duquel la demande de permis de construire doit être adressée par le propriétaire, le mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux :

« Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :
a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Le Conseil d'Etat rappelle, d'autre part, les dispositions de l'article R. 431-5 du même code, lequel précise que la demande de permis de construire comporte « l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».

En deuxième lieu, il résulte des dispositions de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme que le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, étant précisé qu'aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente.

En dernier lieu, le Conseil d'Etat rappelle qu'en vertu du dernier alinéa de l'article A. 428-4 du code de l'urbanisme, « le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé ». En effet, lorsqu'une personne s'estime lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé, alors elle peut faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, et ce, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

Au cas d'espèce, la Haute Juridiction relève que « sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ».

D'une part, une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété.

D'autre part, une contestation sur ce point ne peut être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. En effet, une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d'irrégularité la demande d'autorisation d'urbanisme.

En conséquence, selon le Conseil d'Etat, le Tribunal administratif a commis une erreur de droit en jugeant que le pétitionnaire s'était livré à une manœuvre frauduleuse en attestant de sa qualité pour déposer sa demande de permis de construire modificatif alors même que sa demande nécessitait d'obtenir au préalable l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Laura Picavez

Avocate – Cabinet Gossement Avocats