Urbanisme : précisions sur le certificat d’urbanisme négatif et les règles applicables en cas d’évolution du PLU pendant le délai de validité du certificat (Conseil d’Etat)

Dans cette affaire, les propriétaires d'un terrain ont demandé à la commune de L. (Nord) un certificat d'urbanisme en vue de construire une habitation sur ce terrain. Le 29 novembre 2009, le maire leur a délivré un certificat d'urbanisme « négatif ».

Par une décision du 9 juillet 2010, le maire a ensuite refusé de leur délivrer un permis de construire une habitation sur le terrain en cause, sur le fondement du plan local d'urbanisme (PLU) modifié le 16 décembre 2009.

Après le rejet de leur recours gracieux, les propriétaires ont saisi le Tribunal administratif de Lille d'un recours en annulation de l'arrêté du 9 juillet 2010. Le Tribunal administratif a rejeté leur demande, rejet confirmé en appel. Les requérants ont donc formé un pourvoi en cassation.

Pour rappel, le certificat d'urbanisme est un document non obligatoire qui permet d'une part de connaître les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné, et d'autre part de savoir si l'opération envisagée sur le terrain est réalisable.

En premier lieu, le Conseil d'Etat juge, au regard des dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, qu'un certificat d'urbanisme négatif confère des droits à son titulaire :

"[…] Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. […]".

Ainsi, la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, dispose du droit à voir sa demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée durant les dix-huit mois qui suivent et examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat.

L'article L. 410-1 pose une seule exception relative aux dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

En second lieu, le Conseil d'Etat précise qu'il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l'urbanisme, la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsque la modification du PLU est déjà prescrite à la date de délivrance du certificat.

En effet, aux termes de l'article L. 111-7 précité, l'autorité administrative peut refuser de délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU.

Dès lors, lorsque le plan en cours d'élaboration aurait justifié à la date de délivrance du certificat d'urbanisme que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, les dispositions issues du nouveau plan, entré en vigueur dans le délai du certificat, sont applicables à la demande de permis ou à la déclaration préalable.

En l'espèce, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme litigieux, le projet de modification du PLU faisait déjà état de la création d'un emplacement réservé, sur le terrain du projet.

Ainsi, la mairie pouvait légalement leur opposer, à cette date, un sursis à statuer pour une demande de permis de construire portant sur la parcelle en cause.

Par conséquent, le Conseil d'Etat juge, d'une part, qu'un certificat d'urbanisme négatif confère des droits à son titulaire et cristallise les règles d'urbanisme à sa date de délivrance.

Le Conseil d'Etat juge, d'autre part, que dès lors que les conditions requises pour surseoir à statuer sur la demande sont réunies à la date du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire. 

Laura Picavez

Juriste – Cabinet Gossement Avocats