Urbanisme : le Conseil d’Etat rappelle que le délai de recours des tiers commence à courir à compter de l’affichage complet et régulier, et précise la notion de « hauteur de la construction » (Conseil d’Etat)

Dans cette affaire, le maire de la commune de Saint-C. (Oise) a délivré, par arrêté du 23 mars 2015, un permis de construire pour la construction d'une maison individuelle. Deux riverains en ont demandé l'annulation devant le Tribunal administratif d'Amiens, lequel a rejeté leur recours par ordonnance du 8 août 2016.

Les requérants ont alors saisi la Cour administrative d'appel de Douai qui a, par arrêt du 12 octobre 2017, également rejeté leur demande. Les requérants se pourvoient ainsi en cassation contre cet arrêt du 12 octobre 2017.

En premier lieu, le Conseil d'Etat revient sur le principe posé à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme aux termes duquel le délai de recours contentieux, pour les tiers, à l'encontre d'un permis de construire court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain :

" Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15."

En deuxième lieu, le Conseil d'Etat rappelle que la décision accordant le permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible :

" Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. […] "

Cet affichage est d'ailleurs réalisé au moyen d'un panneau d'affichage sur le terrain, conformément aux dispositions de l'article A. 424-15 du code de l'urbanisme.

En troisième lieu, ce panneau d'affichage doit comporter de nombreuses mentions obligatoires qui sont précisées à l'article A. 424-16 du même code :

" Le panneau prévu à l'article A. 242-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il indique également, en fonction de la nature du projet :
a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; […] "

Ainsi, le panneau d'affichage doit indiquer des informations sur le bénéficiaire (nom, raison sociale ou dénomination sociale), le nom de l'architecte, des informations sur l'autorisation délivrée (date de délivrance, numéro du permis, nature du projet, superficie du terrain, adresse de la mairie).

Le panneau d'affichage doit également mentionner la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des construction(s) projetée(s).

A défaut, le panneau d'affichage n'est pas considéré comme étant complet et régulier.

Le Conseil d'Etat précise que ces diverses informations ont pour objet de « permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet ». C'est la raison pour laquelle le délai de recours ne commence à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier.

En dernier lieu, le Conseil d'Etat juge, en particulier, que si la mention de la hauteur du bâtiment est absente ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors l'affichage ne peut être regardé comme étant complet et régulier.

Le Conseil d'Etat poursuit en indiquant que, pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction est affectée d'une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort de la demande de permis de construire.

En l'espèce, le Conseil d'Etat juge que la Cour administrative d'appel de Douai a commis une erreur de droit pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction en cause figurant sur le panneau d'affichage était affectée d'une erreur substantielle.

En effet, la juridiction d'appel n'a pas souhaité tenir compte de la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressortait des plans du projet au motif que, le terrain étant en pente, la prise en compte de cette hauteur " supposait de qualifier la partie basse de la construction au regard des règles de hauteur fixées par le règlement du plan local d'urbanisme et donc de se prononcer sur la légalité de la construction projetée ".

En conséquence, le Conseil d'Etat rappelle ici que :

- Le panneau d'affichage n'est complet et régulier que s'il comporte l'ensemble des mentions obligatoires précisées à l'article A. 424-16 du code de l'urbanisme ;

- Le délai de recours des tiers ne commence à courir qu'à compter de cet affichage complet et régulier ;

- En particulier, la mention de la hauteur de la construction envisagée s'entend comme la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort des plans du projet et de la demande d'autorisation d'urbanisme. 

Laura Picavez
Avocate – Cabinet Gossement Avocats