Pollution des sols et vente d’immeuble : le vendeur ne peut pas toujours se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés(Cour de cassation)

Par une décision du 29 juin 2017, n°16-18087, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a apporté des éléments déterminants concernant la problématique de sols pollués dans le cadre de la vente d'un bien immobilier.

En l'espèce, des personnes ont vendu à une société civile immobilière le rez-de-chaussée d'un immeuble où avait été exploité un garage automobile. La société immobilière avait l'intention d'affecter ce bien à l'habitation.

Le contrat de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés.

Après la vente, l'acquéreur a découvert la présence, dans le sous-sol, d'hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées.

Il a donc saisi le juge judiciaire en garanties des vices cachés et en indemnisation de son préjudice dès lors que la dépollution des sols est nécessaire à l'affectation du bâtiment envisagé.

Par un arrêt du 25 janvier 2014 n°14/06209, la Cour d'appel de Toulouse a condamné les vendeurs et l'agent immobilier à payer divers préjudices liés à la pollution des sols, dont les travaux de dépollution.

La Cour de cassation confirme l'appréciation de la Cour d'appel et indique que :

"Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;"

La Cour relève ici que les vendeurs ne pouvaient ignorer la pollution qui a été constatée après la vente dès lors que :

- L'un des vendeurs était le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père ;
- la présence des cuves n'a été découverte par l'acheteur qu'après la vente.

Cet arrêt comporte une solution rigoureuse pour le vendeur. En effet, la Cour de cassation ne recherche pas si les vendeurs connaissaient l'existence ou non de la pollution issue des cuves ou la défaillance de celles-ci. Elle déduit cette nécessaire connaissance de la qualité même du vendeur.

En outre, la Cour de cassation a validé l'inopposabilité de la clause de non-garantie des vices cachés retenue par la Cour d'appel alors que l'acquéreur connaissait l'activité qui était exercée dans l'immeuble, laquelle est susceptible de générer des pollutions diverses.

Cet arrêt accroît la nécessité pour le vendeur d'assurer une information la plus complète possible à son acquéreur et de se constituer la preuve écrite de cette information. 

Florian Ferjoux

Avocat / Cabinet Gossement Avocats

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