Performance énergétique minimale du logement : publication du décret d'interdiction de mise en location des logements classés D, E et F (décret n°2023-796 du 18 août 2023)

Résumé

1. Le Gouvernement vient de publier le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, pour l'application de l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

2. Ce décret n° 2023-796 du 18 août 2023 précise le niveau de performance minimal en vigueur à compter du 1er janvier 2025. En conséquence, l'interdiction de mise en location d'un logement indécent s'appliquera : 

- à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

3. Ce décret indique quels sont les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales pour lesquels le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect de ce niveau de performance minimal en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

4. Ce décret adapte, en conséquence, les mentions visant la performance énergétique des logements dans les contrats-types de location.

NB : aucune source fiable et aucun projet de texte ne permettent aujourd'hui d'affirmer que ce calendrier ne sera pas tenu et respecté par l'Etat.

I. La confirmation, par voie réglementaire, du calendrier d'interdiction de mise en location des "passoires énergétiques"

L'obligation législative de louer un "logement décent". Pour mémoire, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) oblige le bailleur à remettre au locataire "un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

Cette obligation législative de louer un logement décent a fait l'objet du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

A la suite de l'entrée en vigueur de l'article 12 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, la notion de logement décent s'est enrichie d'un critère de définition relatif à sa performance énergétique minimale. Ce niveau de performance énergétique minimale qui doit être défini par un décret en Conseil d'Etat. 

Cet article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est aujourd'hui ainsi rédigé : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée." (nous soulignons).

L'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a modifié la rédaction de cet article 6 de manière à y préciser le régime et le calendrier d'interdiction de mise en location des logements ne répondant pas aux critères du logement décent, parmi lesquels figurent les "passoires énergétiques"

"Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents."

"A compter du 1er janvier 2025, l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :

Art. 3 bis.-I.-En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

- à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

II.-En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

-à compter du 1er janvier 2028, à la classe F ;
-à compter du 1er janvier 2031, à la classe E."

II. La détermination des logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales pour lesquels le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect de ce niveau de performance minimal

"Art. 3 ter.-I.-Pour l'application du sixième alinéa de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :
a) Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme.
II.-Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.
Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux."

III. La modification des contrats types de location de logement à usage de résidence principale

Ce contrat type de location a été établi par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

"1° Après le premier alinéa du A du II de l'annexe 1, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

identifiant fiscal du logement : [Numéro Identifiant Fiscal du logement] » ;

2° Le dernier alinéa du A du II de l'annexe 1 est remplacé par neuf alinéas ainsi rédigés :

-rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

a) En France métropolitaine :
i) A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
ii) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
iii) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
i) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
ii) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.
La consommation d'énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation. » ;

3° A la fin du A du II de l'annexe 1, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

-niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] » ;

4° A la fin de l'annexe 1, la phrase : « (5 bis) Mention obligatoire s'appliquant aux logements dont la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, excède le seuil fixé au I de l'article L. 173-2 du même code. » est supprimée ; 

5° Après le premier alinéa du A du II de l'annexe 2, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

-identifiant fiscal du logement : [Numéro Identifiant Fiscal du logement] » ;

6° Le dernier alinéa du A du II de l'annexe 2 est remplacé par neuf alinéas ainsi rédigés :

-rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

a) En France métropolitaine :
i) A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal correspond à la classe F du DPE ;
ii) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal correspond à la classe E du DPE ;
iii) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal correspond à la classe D du DPE.
b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
i) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
ii) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.
La consommation d'énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation. » ;
7° A la fin du A du II de l'annexe 2, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

-niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] » ;

8° A la fin de l'annexe 2, la phrase : « (28 bis) Mention obligatoire s'appliquant aux logements dont la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, excède le seuil fixé au I de l'article L. 173-2 du même code. » est supprimée."

Pour mémoire, pour en savoir plus sur le diagnostic de performance énergétique, le contenu et les conditions d'évaluation des sept classes de logements en fonction de leur performance énergétique, il convient notamment de se rapporter à l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine.

Arnaud Gossement

avocat et professeur associé à l'université Paris I Panthéon-Sorbonne