ICPE : précisions sur l'indemnité d'occupation pour la période d'exécution de l'obligation de remise en état, postérieure à la fin du bail (Cour de cassation)

04Par cet arrêt, la Cour de cassation a jugé que l'indemnité d'occupation, due au propriétaire pour la période d'exécution d'une obligation de remise en état, après la fin du bail, doit être fixée par par référence au loyer prévu au bail et non par référence à la valeur locative future des terrains.

Dans ce dossier, le propriétaire (les consorts Y) avaient loué à la société S puis à la société V. un site pour l'exploitation d'une ICPE (décharge de déchets industriels).

Le bail a pris fin le 31 décembre 2004. Toutefois, postérieurement à cette date, l'exploitant a continué à occuper le site pour y réaliser des travaux de remise en état de son installation. Le débat a donc porté sur l'exigibilité et le montant de l'indemnité d'occupation due par l'exploitant au propriétaire.

L'arrêt comporte tout d'abord l'attendu de principe suivant aux termes duquel la Cour de cassation précisé que l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence au loyer prévu au bail :

"Attendu qu'il résulte de ces textes que le réaménagement du site sur lequel a été exploitée une installation classée fait partie intégrante de l'activité exercée et de ce principe que l'indemnité d'occupation due pendant la remise en état d'un site, après cessation de l'activité, doit être fixée par référence au loyer prévu au bail ;"

Par application de ce principe, la Cour de cassation va casser et annuler l'arrêt d'appel, objet du pourvoi. La Cour d'appel, dont l'arrêt était critiqué, avait fixé l'indemnité d'occupation par référence, non au loyer prévu au bail mais en fonction de la valeur locative des terrains

"Attendu que, pour fixer l'indemnité d'occupation à une certaine somme correspondant à la valeur locative d'une terre agricole, l'arrêt retient qu'au-delà du 31 décembre 2004, les propriétaires ne pouvaient plus donner leurs terrains à usage de décharge ni même à un autre usage commercial ou industriel, en considération des contraintes environnementales résultant de l'exploitation de cette ancienne carrière à usage d'enfouissement de déchets, que l'occupation des terrains par la société V. privant les propriétaires de jouissance pour la période concernée ne leur a causé qu'un préjudice très limité, qui ne peut être évalué sur la base du loyer convenu entre les parties pendant la période d'exploitation commerciale de la décharge et qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité correspondant à la fourchette basse de la valeur locative des terres agricoles de moyenne qualité, seul usage potentiel envisageable de ces terrains à l'issue du suivi post-exploitation de trente ans ; "

Or, conformément au principe dégagé, l'indemnité d'occupation ne peut être ainsi fixée en fonction de l'usage futur des terrains et selon une "fourchette basse de la valeur locative des terres agricoles de moyenne qualité".

L'arrêt précise donc :

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société V. s'était maintenue dans les lieux près de cinq années après avoir mis fin au bail pour exécuter son obligation légale de remise en état du site, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ;"

L'affaire est donc renvoyée devant une Cour d'appel.