Urbanisme : le Conseil d'Etat élargit les possibilités de régularisation par un permis de construire modificatif au titre de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme

Rappel : les procédures de régularisation du permis de construire initial par permis de construire modificatif

L'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme a introduit deux mécanismes de régularisation par le Juge administratif des autorisations d'urbanisme faisant l'objet d'un recours en annulation. Ces deux dispositifs sont codifiés aux articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l'urbanisme.

- Régularisation post instance : l'article L.600-5 du code de l'urbanisme autorise le juge administratif a prononcer une annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme attaquée et à fixer un délai de régularisation par permis modificatif de la partie annulée.

- Régularisation en cours d'instance : l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme autorise le juge administratif a organiser la régularisation du permis de construire attaqué, en cours d'instance.

A la suite de l'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013, le Conseil d'Etat a jugé que le permis de construire attaqué ne peut être régularisé au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme si les travaux autorisés sont achevés.

Par arrêt n°374338 du 1er octobre 2015, le Conseil d'Etat a apporté deux précisions importantes quant à l'application de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme :

- l'annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme attaquée est possible si un permis modificatif peut permettre de régulariser la partie irrégulière de cette autorisation. Toutefois, un permis modificatif ne peut être délivré si la construction objet du permis initial est achevée. Reste que la partie intéressée par cette régularisation n'est pas tenue d'établir l'absence d'achèvement et que le Juge n'est pas tenu de le vérifier de lui-même. La distinction entre le permis modificatif "classique" et le permis modificatif visé à l'article L.600-5 ne tient pas à l'achèvement des travaux mais au régime de la preuve de l'absence d'achèvement des travaux.

- l'annulation partielle au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme ne suppose pas la preuve du caractère dissociable de l'élément irrégulier du reste du projet.

Par arrêt n°375276 rendu ce 30 décembre 2015, le Conseil d'Etat a :

- confirmé qu'un permis de construire modificatif ne peut être délivré si la construction objet du permis initial annulé a été achevée;

- précisé que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne doivent pas, par leur nature ou leur ampleur, remettre en cause la conception générale du projet ;

- précise que cette solution est applicable pour l'application, tant de l'article L.600-5 que de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par arrêt rendu ce 22 février 2017, le Conseil d'Etat élargit les possibilités de régularisation d'un permis de construire objet d'un recours en annulation en cours d'instance. La régularisation peut être opérée par un permis de construire modificatif même si les travaux sont achevés :

"3. Considérant que les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ont pour objet de permettre au juge administratif de surseoir à statuer sur une demande d'annulation d'un permis de construire lorsque le vice entraînant l'illégalité de ce permis est susceptible d'être régularisé ; qu'elles ne subordonnent pas, par principe, cette faculté de régularisation à la condition que les travaux autorisés par le permis de construire initial n'aient pas été achevés ; qu'il appartient au juge administratif, pour faire usage des pouvoirs qui lui sont ainsi dévolus, d'apprécier si, eu égard à la nature et à la portée du vice entraînant son illégalité, cette régularisation est possible ; que, par suite, en jugeant, que les requérants ne pouvaient utilement se prévaloir, pour contester la légalité de la régularisation, de la seule circonstance que la construction objet du permis contesté aurait été achevée, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ;" (je souligne).

Aux termes de ce considérant un permis de construire modificatif peut permettre la régularisation, en cours d'instance, d'un permis de construire objet d'un recours en annulation, au titre de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, même si les travaux sont achevés ;

Eu égard à la rédaction de cet arrêt, il semble qu'il soit désormais nécessaire de distinguer au moins trois régimes de permis de construire modificatifs :

• le régime du permis de construire modificatif au titre de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme ;
• le régime du permis de construire modificatif au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme ;
• le régime du permis de construire modificatif au titre de l'article R.462-9 du code de l'urbanisme.

Arnaud Gossement

Cabinet Gossement Avocats